Créer un cabinet de syndic : dans quelle ville ?
897 communes analysées · codes NAF 68.32A · données novembre 2026
Où m'installer ? Le simulateur
Filtrez les 897 communes analysées selon vos critères : le simulateur classe celles qui restent, du score le plus ouvert au plus disputé. Les chiffres sont ceux du millésime courant, rien n'est extrapolé.
Votre commune n'est pas dans la liste ? Tapez-la plus haut : l'étude de marché Zonelo Pro couvre toutes les communes de France.
Où ce métier est bouché, département par département
Vert : il reste de la place. Rouge : le département est déjà dense. Cliquez-en un pour voir, commune par commune, où la place se trouve à l'intérieur.
- il reste de la place
- dans la moyenne
- déjà dense
- trop peu de données
Vert : il reste de la place. Orange : dans la moyenne. Rouge : déjà dense. Le chiffre exact apparaît au survol, et figure aussi dans l'infobulle des lecteurs d'écran.
Trop petits pour être visés sur la carte : Paris · Hauts-de-Seine · Seine-Saint-Denis · Val-de-Marne
Hors cadre : Guadeloupe · Martinique · Guyane · La Réunion · Mayotte · Saint-Barthélemy · Saint-Martin
Le détail
Les étapes, les règles, le budget et les classements, gratuits et repliés. Chaque commune a sa fiche complète.
Comment créer un cabinet de syndic : les étapes, dans l'ordre
8 étapes, de l'idée à l'ouverture
Administrer les biens d'autrui est une activité à carte professionnelle. La loi Hoguet encadre tout : le droit d'exercer, la détention des fonds des copropriétaires, l'assurance et la formation continue. Un syndic qui néglige ce cadre ne perd pas des clients, il perd le droit d'exercer.
- L'aptitude professionnelleDiplôme juridique, économique ou commercial de niveau requis, ou expérience professionnelle dans la branche. C'est la première condition de la carte.
- La carte professionnelleDemande auprès de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, avec l'assurance et, le cas échéant, la garantie financière. Elle se renouvelle.
- Détenir des fonds ou nonC'est le choix structurant. Sans détention de fonds, la garantie financière n'est pas exigée mais le modèle change : les appels de charges passent alors directement par un compte de la copropriété.
- Le compte bancaire séparéLa loi impose au syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque syndicat de copropriétaires, sauf dispense votée dans les conditions prévues. Cela structure votre organisation comptable dès le premier mandat.
- Le logiciel métierComptabilité de copropriété, appels de fonds, assemblées générales, extranet obligatoire à destination des copropriétaires. C'est un abonnement, pas un achat.
- Le premier portefeuilleUn syndic se développe immeuble par immeuble, sur un vote en assemblée générale. Le cycle commercial est long et saisonnier : les assemblées se tiennent à dates fixes.
- Le contrat typeLe contrat de syndic suit un modèle réglementaire, avec un forfait de gestion courante et une liste limitative de prestations particulières facturables. Votre tarification se construit dans ce cadre, pas à côté.
- La formation continueObligatoire pour le renouvellement de la carte, à planifier chaque année.
Diplôme, autorisation : ce que dit la réglementation
la règle qui bloque le plus de projets
La règle qui bloque le plus de projets
La carte professionnelle « Gestion immobilière » et la garantie financière
L'activité de syndic de copropriété et de gestion locative relève de la loi Hoguet : elle suppose une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, portant la mention « Gestion immobilière ». La carte exige une aptitude professionnelle, par diplôme ou par expérience, une assurance de responsabilité civile professionnelle, et, dès lors que vous détenez des fonds pour le compte de vos clients, une garantie financière souscrite auprès d'un organisme habilité, d'un montant au moins égal aux fonds détenus. S'ajoute une obligation de formation continue pour renouveler la carte.
Les textes et démarches à jour sont sur entreprendre.service-public.fr, Bpifrance Création et Légifrance. Les règles citées sont celles en vigueur à la date de rédaction : vérifiez-les avant toute décision. Cette page est un point de méthode, pas un conseil personnalisé.
Budget : combien faut-il pour créer un cabinet de syndic ?
frais de création de zéro à 252,16 €
Ce que coûtent les démarches, au centime près
Ces montants sont fixés par arrêté et identiques partout en France métropolitaine. Ce sont les seuls coûts de lancement qu'on peut annoncer sans se tromper, et ils sont bien plus bas que ce que la plupart des gens imaginent.
- Micro-entreprise Gratuit greffe gratuit La déclaration d'activité est gratuite, quelle que soit la nature de l'activité.
- Entreprise individuelle, activité commerciale 21,74 € greffe 21,74 € Immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
- Entreprise individuelle, activité artisanale 45 € greffe 45 € Ramené à 15 € en cas de double immatriculation si vous êtes déjà inscrit au registre du commerce.
- Entreprise individuelle, activité libérale Gratuit greffe gratuit Immatriculation automatique et gratuite au registre national des entreprises.
- EURL 177,16 € greffe 53,16 € · annonce légale 124 € HT Frais de greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs et annonce légale de constitution.
- SARL 201,16 € greffe 53,16 € · annonce légale 148 € HT Frais de greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs et annonce légale de constitution.
- SASU 195,16 € greffe 53,16 € · annonce légale 142 € HT Frais de greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs et annonce légale de constitution.
- SAS 252,16 € greffe 53,16 € · annonce légale 199 € HT Frais de greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs et annonce légale de constitution.
- 23,21 € : Registre spécial des agents commerciaux, si vous exercez comme agent commercial.
- environ 260 € : Stage de préparation à l'installation, facultatif, proposé par les chambres de métiers et de l'artisanat.
- Rien la première année : La cotisation foncière des entreprises est due à partir de la deuxième année : la première année d'activité est exonérée automatiquement, et la base d'imposition de l'année suivante est réduite de moitié. Son montant dépend ensuite de la commune et de la valeur locative du local, ou d'une base minimum fixée par la commune selon le chiffre d'affaires si vous n'avez pas de local dédié.
Montants en vigueur en 2026, France métropolitaine, hors accompagnement payant (expert-comptable, avocat, plateforme de création). Les annonces légales sont au tarif forfaitaire hors taxes ; les frais de greffe sont toutes taxes comprises. Barème vérifié le 20 septembre 2026, sources : Tarifs des formalités d'entreprises (guichet unique), Annonces légales : arrêté du 19 novembre 2025, JO du 28 décembre 2025 et Cotisation foncière des entreprises.
Les démarches propres à ce métier
Celles-ci s'ajoutent aux frais ci-dessus et n'existent que pour ce métier. Quand le tarif est public, il est écrit ; quand il est libre, c'est précisé, parce qu'un tarif libre se négocie et se compare.
- Tarif libre : Carte professionnelle « Gestion immobilière », chambre de commerce et d'industrie, avant le début d'activité, puis renouvellement.
- Tarif libre : Garantie financière auprès d'un organisme habilité, obligatoire dès la détention de fonds, proportionnelle aux montants.
Le prix d'un fonds, d'après les ventes réellement publiées
Si vous reprenez plutôt que de créer, c'est le poste principal. Ces prix sont ceux des cessions publiées dans les annonces légales sur douze mois pour ce métier, lues une par une : ce ne sont pas des estimations, ce sont des transactions.
Prix du fonds seul, hors murs et hors stock, et hors frais d'acquisition. La moitié des ventes se sont conclues entre 90 000 € et 509 040 €. Le prix varie fortement d'une ville à l'autre : la fiche de chaque commune donne le nombre de ventes et le prix médian local quand il y en a assez.
Les postes à chiffrer, propres au métier
Aucun montant type n'est donné ici : pour créer un cabinet de syndic, le besoin de financement varie trop d'une ville et d'un projet à l'autre pour qu'une moyenne ait un sens. Les postes, en revanche, sont toujours les mêmes.
- La garantie financière, proportionnelle aux fonds détenus
- L'assurance de responsabilité civile professionnelle
- Le logiciel de gestion de copropriété et l'extranet, en abonnement
- Le personnel, premier poste dès le deuxième ou troisième immeuble
- Le local et l'archivage, contraint par la conservation des pièces
- La trésorerie, car les honoraires suivent le calendrier des assemblées
Les erreurs fréquentes
- Démarrer sans carteL'activité sans carte professionnelle est une infraction, pas une irrégularité administrative.
- Sous-dimensionner la garantie financièreElle doit couvrir les fonds détenus. Un portefeuille qui grossit la fait grossir.
- Facturer hors du contrat typeLes prestations particulières facturables sont limitativement énumérées. Le reste est inclus dans le forfait.
- Croire au cycle commercial courtUn mandat se gagne en assemblée générale, à date fixe. Le plan de trésorerie doit tenir jusque-là.
La densité dans les grandes villes
les 12 plus grandes villes, face à la médiane
Les classements
où il en manque le plus, les plus disputées
Administration de biens et syndic : les villes où il en manque le plus
| Commune | Score | Actifs | /10 000 pers. | 3 ans |
|---|---|---|---|---|
| Gennevilliers | 97 | 6 | 0,3 | -4 |
| Vénissieux | 93 | 6 | 0,3 | -12 |
| Saint-Denis | 92 | 28 | 1,2 | -15 |
| Argenteuil | 92 | 18 | 1,0 | -22 |
| Vitry-sur-Seine | 92 | 10 | 0,6 | -15 |
| Mamoudzou | 92 | 6 | 0,6 | -11 |
| Villeurbanne | 90 | 33 | 2,1 | -37 |
| Vaulx-en-Velin | 90 | 8 | 0,7 | -10 |
| Les Abymes | 89 | 8 | 0,6 | -25 |
| Mulhouse | 87 | 29 | 2,8 | -73 |
| Champigny-sur-Marne | 86 | 10 | 0,9 | -19 |
| Le Blanc-Mesnil | 86 | 7 | 0,9 | -11 |
| Pantin | 85 | 11 | 0,9 | -6 |
| Drancy | 84 | 12 | 1,0 | -9 |
| Bezons | 84 | 6 | 0,7 | +3 |
| Le Tampon | 83 | 11 | 0,7 | -21 |
| Marseille 13e Arrondissement | 83 | 9 | 0,4 | -64 |
| Castres | 83 | 6 | 0,7 | -8 |
| Lunel | 83 | 5 | 0,8 | +0 |
| Saint-Leu | 83 | 5 | 0,8 | -15 |
Administration de biens et syndic : les villes les plus disputées
| Commune | Score | Actifs | /10 000 pers. | 3 ans |
|---|---|---|---|---|
| Paris 16e Arrondissement | 0 | 304 | 15,5 | -850 |
| Paris 9e Arrondissement | 0 | 165 | 20,5 | -190 |
| Cannes | 0 | 114 | 13,0 | -273 |
| Lyon 6e Arrondissement | 0 | 113 | 35,6 | -70 |
| Paris 2e Arrondissement | 0 | 98 | 25,2 | -85 |
| Marseille 8e Arrondissement | 0 | 91 | 12,6 | -227 |
| Marseille 6e Arrondissement | 0 | 83 | 37,1 | -110 |
| Antibes | 0 | 72 | 10,2 | -153 |
| Lyon 2e Arrondissement | 0 | 67 | 32,3 | -52 |
| Saint-Raphaël | 0 | 49 | 14,2 | -114 |
| Saint-Barthélemy | 0 | 46 | 17,9 | -52 |
| Marseille 1er Arrondissement | 0 | 39 | 12,6 | -81 |
| Menton | 0 | 34 | 11,0 | -72 |
| Beausoleil | 0 | 31 | 22,3 | -56 |
| Marseille 7e Arrondissement | 0 | 30 | 7,9 | -97 |
| Sainte-Maxime | 0 | 27 | 17,8 | -60 |
| Roquebrune-Cap-Martin | 0 | 21 | 18,6 | -96 |
| Mougins | 0 | 20 | 7,4 | -60 |
| Sanary-sur-Mer | 0 | 19 | 12,7 | -104 |
| Villeneuve-Loubet | 0 | 16 | 12,5 | -54 |
Où ce métier change le plus de mains (douze mois, annonces légales)
| Commune | Fonds vendus | Prix médian | Score |
|---|---|---|---|
| Briançon | 2 | n.d. | 2 |
| Clermont-Ferrand | 1 | n.d. | 73 |
| Le Havre | 1 | n.d. | 65 |
| Albi | 1 | n.d. | 61 |
| Carcassonne | 1 | n.d. | 51 |
| Valence | 1 | n.d. | 47 |
| Montbéliard | 1 | n.d. | 46 |
| Toulouse | 1 | n.d. | 40 |
| Metz | 1 | n.d. | 37 |
| Quimper | 1 | n.d. | 31 |
Reprendre plutôt que créer
29 fonds vendus en France sur 12 mois
Ce qui s'est vendu en France sur douze mois, et à quel prix. Chaque fiche commune donne le compte et le prix médian local quand il y a eu des ventes.
- France entière, administration de biens et syndic 29 fonds vendus Prix médian 150 000 €
Annonces légales de ventes et cessions, de 2025-11 à 2026-10, rattachées au métier et à la commune. Le prix est celui déclaré dans l'annonce, fonds seul (hors murs, hors stock) ; la médiane n'est donnée qu'à partir de trois prix lus.
Où sont les affaires à reprendre
- Transentreprise Le réseau des CCI Toutes les annonces, France entière
- Bpifrance Transmission La banque publique d'investissement Les annonces nationales, tous secteurs
- Fusacq Place de marché privée Recherche lancée sur « administration de biens et syndic »
- CessionPME Place de marché privée Commerces, fonds et petites entreprises
Quatre sites indépendants de Zonelo, qui publient les annonces. Nous n'en tirons aucune commission aujourd'hui, et nous le dirons ici le jour où ce sera le cas.
Explorer
Administration de biens et syndic dans les grandes villes
Dans la même famille : Tertiaire et indépendants
Questions fréquentes
Comment créer un cabinet de syndic ?
En 8 étapes : l'aptitude professionnelle, la carte professionnelle, détenir des fonds ou non, le compte bancaire séparé, le logiciel métier, le premier portefeuille, le contrat type, la formation continue. Chacune est détaillée sur cette page, avec la règle qui bloque le plus de projets : la carte professionnelle « Gestion immobilière » et la garantie financière.
Combien coûte le lancement pour créer un cabinet de syndic ?
Les frais obligatoires de création vont de zéro à 252,16 € selon la forme juridique. Pour reprendre plutôt que créer, le prix médian d'un fonds est de 150 000 € sur 29 ventes publiées dans les annonces légales en douze mois. Le reste du budget (local, stock, agencement) dépend trop du projet pour qu'une moyenne ait un sens : la page liste les postes à chiffrer.
Combien d'établissements compte ce métier en France ?
21 293 établissements actifs sont recensés en France (administration de biens et syndic, codes NAF 68.32A, millésime 2026-11, remis à jour chaque mois. Zonelo analyse ce métier dans 897 communes.
Dans quelles villes y a-t-il le plus de place ?
Parmi les communes de plus de 20 000 habitants, les moins denses pour ce métier sont Gennevilliers (score 97/100), Vénissieux (score 93/100), Saint-Denis (score 92/100). Le classement complet, y compris les petites communes, figure sur cette page.
Quelles villes sont déjà saturées ?
Parmi les communes de plus de 20 000 habitants, les plus denses sont Paris 16e Arrondissement (score 0/100), Paris 9e Arrondissement (score 0/100), Cannes (score 0/100) : la concurrence y est déjà installée, s'y implanter signifie prendre des parts de marché.
Comment le score sur 100 est-il calculé ?
Chaque commune est comparée à toutes les communes françaises de taille similaire (au moins 2 000 habitants), y compris celles où le métier est absent : 100 pour la moins dense (le plus de place), 0 pour la plus dense. Densité pour 10 000 personnes présentes en journée. Données publiques, remises à jour chaque mois, détail complet sur la page méthodologie.
Aussi cherché sous : syndic de copropriété, gestion locative, administrateur de biens.
Le score compare chaque commune aux communes françaises de taille comparable, y compris celles où le métier est absent : un score élevé signale une concurrence faible, pas une clientèle garantie. Notre méthode et nos sources
22 % des 897 communes analysées ont de la place pour ce métier, 36 % sont dans la moyenne et 42 % sont déjà bien pourvues.
Parmi les villes de plus de 20 000 habitants, il reste le plus de place à Gennevilliers, Vénissieux et Saint-Denis ; la concurrence est la plus installée à Paris 16e, Paris 9e et Cannes.
Données de novembre 2026, remises à jour chaque mois. Chaque commune a sa fiche, avec son score et ses chiffres.