Devenir promoteur immobilier : dans quelle ville ?
513 communes analysées · codes NAF 41.10A · données novembre 2026
Où m'installer ? Le simulateur
Filtrez les 513 communes analysées selon vos critères : le simulateur classe celles qui restent, du score le plus ouvert au plus disputé. Les chiffres sont ceux du millésime courant, rien n'est extrapolé.
Votre commune n'est pas dans la liste ? Tapez-la plus haut : l'étude de marché Zonelo Pro couvre toutes les communes de France.
Où ce métier est bouché, département par département
Vert : il reste de la place. Rouge : le département est déjà dense. Cliquez-en un pour voir, commune par commune, où la place se trouve à l'intérieur.
- il reste de la place
- dans la moyenne
- déjà dense
- trop peu de données
Vert : il reste de la place. Orange : dans la moyenne. Rouge : déjà dense. Le chiffre exact apparaît au survol, et figure aussi dans l'infobulle des lecteurs d'écran.
Trop petits pour être visés sur la carte : Paris · Hauts-de-Seine · Seine-Saint-Denis · Val-de-Marne
Hors cadre : Guadeloupe · Martinique · Guyane · La Réunion · Mayotte · Saint-Barthélemy · Saint-Martin
Le détail
Les étapes, les règles, le budget et les classements, gratuits et repliés. Chaque commune a sa fiche complète.
Comment devenir promoteur immobilier : les étapes, dans l'ordre
8 étapes, de l'idée à l'ouverture
La promotion immobilière n'est pas un métier de capital mais de garanties : vendre un logement avant de l'avoir construit suppose d'apporter à l'acheteur une garantie bancaire d'achèvement. C'est elle, et non l'apport personnel, qui décide si l'opération se fait.
- Le foncierPromesse de vente sous conditions suspensives, le temps d'obtenir le permis et la garantie. Sans conditions suspensives bien rédigées, le risque est entier.
- La faisabilitéDocument d'urbanisme, emprise, hauteur, stationnement, servitudes. Le bilan promoteur se construit sur le nombre de logements réellement constructibles, pas sur la surface du terrain.
- Le permis de construireInstruction, puis le délai de recours des tiers et le retrait administratif. Un permis n'est exploitable que purgé de ces recours.
- La précommercialisationLa banque et le garant exigent un taux de réservations avant de financer. C'est ce taux qui déclenche l'opération.
- La garantie d'achèvementObtenue auprès d'un établissement financier au vu du bilan, du financement et des réservations. Sans elle, pas de vente en l'état futur d'achèvement.
- Les assurancesDommages-ouvrage avant ouverture de chantier, responsabilité civile du maître d'ouvrage, et vérification des décennales de toutes les entreprises.
- Le chantier et les appels de fondsLes paiements de l'acquéreur suivent l'avancement selon un échéancier plafonné par la loi. La trésorerie de l'opération se construit là-dessus.
- La livraison et les réservesProcès-verbal de livraison, levée des réserves, garantie de parfait achèvement la première année. C'est là que se joue la réputation.
Diplôme, autorisation : ce que dit la réglementation
la règle qui bloque le plus de projets
La règle qui bloque le plus de projets
La garantie financière d'achèvement en vente en l'état futur d'achèvement
La vente d'un logement en l'état futur d'achèvement dans le secteur protégé oblige le vendeur à fournir à l'acquéreur une garantie d'achèvement délivrée par un établissement financier, qui assure la construction même en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie est accordée après analyse de l'opération, du plan de financement, du niveau de précommercialisation et de la solidité du porteur : c'est le véritable filtre du métier. S'y ajoutent l'assurance dommages-ouvrage souscrite avant l'ouverture du chantier, les échéances de paiement encadrées selon l'avancement, et la garantie de parfait achèvement.
Les textes et démarches à jour sont sur entreprendre.service-public.fr, Bpifrance Création et Légifrance. Les règles citées sont celles en vigueur à la date de rédaction : vérifiez-les avant toute décision. Cette page est un point de méthode, pas un conseil personnalisé.
Budget : combien faut-il pour devenir promoteur immobilier ?
frais de création de zéro à 252,16 €
Ce que coûtent les démarches, au centime près
Ces montants sont fixés par arrêté et identiques partout en France métropolitaine. Ce sont les seuls coûts de lancement qu'on peut annoncer sans se tromper, et ils sont bien plus bas que ce que la plupart des gens imaginent.
- Micro-entreprise Gratuit greffe gratuit La déclaration d'activité est gratuite, quelle que soit la nature de l'activité.
- Entreprise individuelle, activité commerciale 21,74 € greffe 21,74 € Immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
- Entreprise individuelle, activité artisanale 45 € greffe 45 € Ramené à 15 € en cas de double immatriculation si vous êtes déjà inscrit au registre du commerce.
- Entreprise individuelle, activité libérale Gratuit greffe gratuit Immatriculation automatique et gratuite au registre national des entreprises.
- EURL 177,16 € greffe 53,16 € · annonce légale 124 € HT Frais de greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs et annonce légale de constitution.
- SARL 201,16 € greffe 53,16 € · annonce légale 148 € HT Frais de greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs et annonce légale de constitution.
- SASU 195,16 € greffe 53,16 € · annonce légale 142 € HT Frais de greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs et annonce légale de constitution.
- SAS 252,16 € greffe 53,16 € · annonce légale 199 € HT Frais de greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs et annonce légale de constitution.
- 23,21 € : Registre spécial des agents commerciaux, si vous exercez comme agent commercial.
- environ 260 € : Stage de préparation à l'installation, facultatif, proposé par les chambres de métiers et de l'artisanat.
- Rien la première année : La cotisation foncière des entreprises est due à partir de la deuxième année : la première année d'activité est exonérée automatiquement, et la base d'imposition de l'année suivante est réduite de moitié. Son montant dépend ensuite de la commune et de la valeur locative du local, ou d'une base minimum fixée par la commune selon le chiffre d'affaires si vous n'avez pas de local dédié.
Montants en vigueur en 2026, France métropolitaine, hors accompagnement payant (expert-comptable, avocat, plateforme de création). Les annonces légales sont au tarif forfaitaire hors taxes ; les frais de greffe sont toutes taxes comprises. Barème vérifié le 20 septembre 2026, sources : Tarifs des formalités d'entreprises (guichet unique), Annonces légales : arrêté du 19 novembre 2025, JO du 28 décembre 2025 et Cotisation foncière des entreprises.
Les démarches propres à ce métier
Celles-ci s'ajoutent aux frais ci-dessus et n'existent que pour ce métier. Quand le tarif est public, il est écrit ; quand il est libre, c'est précisé, parce qu'un tarif libre se négocie et se compare.
- Tarif libre : Garantie financière d'achèvement, avant la première vente en l'état futur d'achèvement, tarif de l'établissement financier.
- Tarif libre : Assurance dommages-ouvrage, avant l'ouverture du chantier, tarif de l'assureur.
Le prix d'un fonds, d'après les ventes réellement publiées
Si vous reprenez plutôt que de créer, c'est le poste principal. Ces prix sont ceux des cessions publiées dans les annonces légales sur douze mois pour ce métier, lues une par une : ce ne sont pas des estimations, ce sont des transactions.
Prix du fonds seul, hors murs et hors stock, et hors frais d'acquisition. Trop peu de prix ont été publiés pour donner une fourchette fiable : la médiane est le seul repère solide. Le prix varie fortement d'une ville à l'autre : la fiche de chaque commune donne le nombre de ventes et le prix médian local quand il y en a assez.
Les postes à chiffrer, propres au métier
Aucun montant type n'est donné ici : pour devenir promoteur immobilier, le besoin de financement varie trop d'une ville et d'un projet à l'autre pour qu'une moyenne ait un sens. Les postes, en revanche, sont toujours les mêmes.
- Le foncier et les frais d'acquisition
- Les honoraires de maîtrise d'œuvre et les études
- La garantie financière d'achèvement et les frais bancaires
- L'assurance dommages-ouvrage
- La commercialisation, en propre ou par un réseau
- Les fonds propres exigés par le financeur, qui conditionnent l'opération
Les erreurs fréquentes
- Acheter le foncier sans conditions suspensivesUn permis refusé ou un recours non purgé transforme le terrain en immobilisation sans issue.
- Sous-estimer la précommercialisationC'est elle qui déclenche le financement et la garantie, pas la qualité du projet.
- Démarrer sans dommages-ouvrageElle se souscrit avant l'ouverture du chantier, et son absence bloque la revente des lots.
- Oublier le délai de recours des tiersUn permis obtenu n'est pas un permis purgé. Le calendrier doit intégrer ce délai.
La densité dans les grandes villes
les 12 plus grandes villes, face à la médiane
Les classements
où il en manque le plus, les plus disputées
Promotion immobilière de logements : les villes où il en manque le plus
| Commune | Score | Actifs | /10 000 pers. | 3 ans |
|---|---|---|---|---|
| Paris 20e Arrondissement | 89 | 10 | 0,3 | -10 |
| Paris 18e Arrondissement | 87 | 13 | 0,5 | -13 |
| Le Havre | 84 | 12 | 0,6 | -9 |
| Limoges | 81 | 18 | 1,1 | -3 |
| Paris 19e Arrondissement | 80 | 16 | 1,0 | -17 |
| Montreuil | 80 | 11 | 1,1 | -13 |
| Marseille 9e Arrondissement | 80 | 6 | 0,5 | -2 |
| Dunkerque | 78 | 5 | 0,5 | +0 |
| Paris 13e Arrondissement | 77 | 20 | 0,8 | -30 |
| Le Mans | 76 | 14 | 1,1 | -10 |
| Marseille 13e Arrondissement | 75 | 8 | 0,5 | -1 |
| Marseille 10e Arrondissement | 75 | 5 | 0,5 | +1 |
| Saint-Étienne | 73 | 40 | 1,8 | -20 |
| Angers | 73 | 30 | 1,2 | -26 |
| Villejuif | 73 | 5 | 0,6 | -1 |
| Paris 10e Arrondissement | 72 | 9 | 0,5 | -24 |
| Paris 11e Arrondissement | 71 | 27 | 1,3 | -19 |
| Clermont-Ferrand | 69 | 27 | 1,9 | -11 |
| Bourges | 68 | 7 | 0,7 | -1 |
| Clichy | 67 | 8 | 0,7 | -2 |
Promotion immobilière de logements : les villes les plus disputées
| Commune | Score | Actifs | /10 000 pers. | 3 ans |
|---|---|---|---|---|
| Paris 8e Arrondissement | 0 | 388 | 18,2 | -263 |
| Annecy | 0 | 225 | 20,8 | -11 |
| Aix-en-Provence | 0 | 146 | 9,2 | -35 |
| La Madeleine | 0 | 134 | 52,6 | -10 |
| Lyon 6e Arrondissement | 0 | 92 | 20,8 | -70 |
| Boulogne-Billancourt | 0 | 75 | 9,5 | -41 |
| Plérin | 0 | 73 | 33,4 | +10 |
| Marseille 2e Arrondissement | 0 | 62 | 35,7 | -12 |
| Marseille 8e Arrondissement | 0 | 58 | 8,3 | -9 |
| Anglet | 0 | 55 | 14,4 | +12 |
| Saint-Herblain | 0 | 48 | 12,6 | -28 |
| Saint-Jacques-de-la-Lande | 0 | 36 | 36,3 | -5 |
| Baie-Mahault | 0 | 36 | 5,5 | -46 |
| Porto-Vecchio | 0 | 32 | 21,3 | -6 |
| Marseille 6e Arrondissement | 0 | 28 | 7,5 | -12 |
| Saint-Barthélemy | 0 | 23 | 12,7 | -28 |
| Lattes | 0 | 19 | 14,1 | -16 |
| Menton | 0 | 18 | 5,3 | -24 |
| Balma | 0 | 16 | 5,9 | -3 |
| Mauguio | 0 | 16 | 6,9 | -10 |
Où ce métier change le plus de mains (douze mois, annonces légales)
| Commune | Fonds vendus | Prix médian | Score |
|---|---|---|---|
| Nice | 1 | n.d. | 13 |
| Vannes | 1 | n.d. | 8 |
| Lyon 9e Arrondissement | 1 | n.d. | 6 |
Reprendre plutôt que créer
4 fonds vendus en France sur 12 mois
Ce qui s'est vendu en France sur douze mois, et à quel prix. Chaque fiche commune donne le compte et le prix médian local quand il y a eu des ventes.
- France entière, promotion immobilière de logements 4 fonds vendus Prix médian 319 050 €
Annonces légales de ventes et cessions, de 2025-11 à 2026-10, rattachées au métier et à la commune. Le prix est celui déclaré dans l'annonce, fonds seul (hors murs, hors stock) ; la médiane n'est donnée qu'à partir de trois prix lus.
Où sont les affaires à reprendre
- Transentreprise Le réseau des CCI Toutes les annonces, France entière
- Bpifrance Transmission La banque publique d'investissement Les annonces nationales, tous secteurs
- Fusacq Place de marché privée Recherche lancée sur « promotion immobilière de logements »
- CessionPME Place de marché privée Commerces, fonds et petites entreprises
Quatre sites indépendants de Zonelo, qui publient les annonces. Nous n'en tirons aucune commission aujourd'hui, et nous le dirons ici le jour où ce sera le cas.
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Promotion immobilière de logements dans les grandes villes
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Questions fréquentes
Comment devenir promoteur immobilier ?
En 8 étapes : le foncier, la faisabilité, le permis de construire, la précommercialisation, la garantie d'achèvement, les assurances, le chantier et les appels de fonds, la livraison et les réserves. Chacune est détaillée sur cette page, avec la règle qui bloque le plus de projets : la garantie financière d'achèvement en vente en l'état futur d'achèvement.
Combien coûte le lancement pour devenir promoteur immobilier ?
Les frais obligatoires de création vont de zéro à 252,16 € selon la forme juridique. Pour reprendre plutôt que créer, le prix médian d'un fonds est de 319 050 € sur 4 ventes publiées dans les annonces légales en douze mois. Le reste du budget (local, stock, agencement) dépend trop du projet pour qu'une moyenne ait un sens : la page liste les postes à chiffrer.
Combien d'établissements compte ce métier en France ?
15 536 établissements actifs sont recensés en France (promotion immobilière de logements, codes NAF 41.10A, millésime 2026-11, remis à jour chaque mois. Zonelo analyse ce métier dans 513 communes.
Dans quelles villes y a-t-il le plus de place ?
Parmi les communes de plus de 20 000 habitants, les moins denses pour ce métier sont Paris 20e Arrondissement (score 89/100), Paris 18e Arrondissement (score 87/100), Le Havre (score 84/100). Le classement complet, y compris les petites communes, figure sur cette page.
Quelles villes sont déjà saturées ?
Parmi les communes de plus de 20 000 habitants, les plus denses sont Paris 8e Arrondissement (score 0/100), Annecy (score 0/100), Aix-en-Provence (score 0/100) : la concurrence y est déjà installée, s'y implanter signifie prendre des parts de marché.
Comment le score sur 100 est-il calculé ?
Chaque commune est comparée à toutes les communes françaises de taille similaire (au moins 2 000 habitants), y compris celles où le métier est absent : 100 pour la moins dense (le plus de place), 0 pour la plus dense. Densité pour 10 000 personnes présentes en journée. Données publiques, remises à jour chaque mois, détail complet sur la page méthodologie.
Aussi cherché sous : promoteur, promotion immobilière, programme immobilier, construction de logements.
Le score compare chaque commune aux communes françaises de taille comparable, y compris celles où le métier est absent : un score élevé signale une concurrence faible, pas une clientèle garantie. Notre méthode et nos sources
9 % des 513 communes analysées ont de la place pour ce métier, 29 % sont dans la moyenne et 62 % sont déjà bien pourvues.
Parmi les villes de plus de 20 000 habitants, il reste le plus de place à Paris 20e, Paris 18e et Le Havre ; la concurrence est la plus installée à Paris 8e, Annecy et Aix-en-Provence.
Données de novembre 2026, remises à jour chaque mois. Chaque commune a sa fiche, avec son score et ses chiffres.